Financiamento imobiliário: veja como pedir o crédito para o banco, e saiba o que pode facilitar a aprovação

Consumidores devem fazer simulações nos sites e aplicativos bancários e ter as contas em ordem, dizem especialistas. Concessões no crédito imobiliário cresceram mais de 20% no primeiro semestre deste ano.
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O volume de concessões no crédito imobiliário cresceu mais de 20% no primeiro semestre deste ano em relação a igual período de 2023. Segundo dados preliminares do Banco Central do Brasil (BC), foram financiados mais de R$ 108,1 bilhões de janeiro a junho de 2024.
Só em junho deste ano, a instituição registrou mais de R$ 20,4 bilhões – uma alta de 34,6% em comparação ao mesmo mês de 2023.
Segundo especialistas, no entanto, alguns consumidores podem enfrentar dificuldade em conseguir a aprovação do crédito caso não consigam comprovar renda ou tenham dívida em aberto em seu nome.
Entenda nesta reportagem:
O que é crédito imobiliário?
O que pode facilitar ou dificultar o acesso ao crédito imobiliário?
Quais são as exigências feitas pelas instituições financeiras para aprovar o crédito?
Quais os documentos exigidos pelos bancos para aplicar para um financiamento?
Como funciona a composição de renda do financiamento imobiliário?
O passo a passo do financiamento imobiliário
Retirada de dinheiro na poupança pode afetar o custo do crédito imobiliário
O que é crédito imobiliário?
Crédito imobiliário é todo empréstimo de recursos feito pelas instituições financeiras visando a aquisição de imóveis residenciais, comerciais, lotes urbanos ou o término de construção de imóveis residenciais.
O que pode facilitar ou dificultar o acesso ao crédito imobiliário?
Especialistas consultados pelo g1 afirmam que a preparação para aqueles que quiserem fazer um financiamento imobiliário começa antes mesmo do contato com a instituição financeira.
Segundo Marcelo Milech, planejador financeiro certificado pela Planejar, o primeiro passo começa com a organização do orçamento familiar.
“O mais importante nesse processo é o momento em que o tomador vai optar por fazer um financiamento imobiliário. É preciso ter um certo grau de segurança financeira, com algum tipo de planejamento e estabilidade de renda, porque estamos falando em se comprometer com uma dívida por até 35 anos”, afirmou o especialista.
Para isso, vale colocar na ponta do lápis todas as receitas e despesas da família — considerando desde os gastos fixos, como supermercado e contas de água e luz, até as compras parceladas no cartão. A ideia é ter uma noção de quanto da renda pode ser comprometida com um novo financiamento
Via de regra, as instituições financeiras concedem empréstimos com parcelas que comprometam até, no máximo, 30% da renda mensal.
Outro ponto importante é que o consumidor não esteja inadimplente, pois a instituição pode negar o financiamento. “Não pode ter restrição cadastral nem dívida vencida, porque isso prejudica a avaliação”, afirmou o diretor executivo de habitação da Caixa Econômica Federal, Rodrigo Wermelinger.
“Além disso, se ele tem alguma dívida em aberto no mercado, alguma compra parcelada ou carnê a ser quitado, por exemplo, é importante saber que isso também pode diminuir a capacidade de financiamento”, acrescentou o executivo.
Quais são as exigências feitas pelas instituições financeiras para aprovar o crédito?
Apesar de as instituições financeiras poderem fazer diferentes exigências para aprovar uma solicitação de financiamento imobiliário, algumas condições são unânimes.
De acordo com o Banco Central, são elas:
Ser brasileiro, naturalizado, ou com visto permanente para estar no Brasil;
Não ter restrição cadastral ou registro de inadimplência em birôs de crédito;
Ter renda suficiente para pagar a prestação mensal; e
Ter mais de 18 anos ou comprovar emancipação.
Vale dizer, no entanto, que alguns bancos podem fazer exigências adicionais, tais como:
Estabelecer uma idade máxima para o proponente — normalmente é por volta dos 80 anos de idade;
Exigir o preenchimento de uma Declaração Pessoal de Saúde (DPS) — documento em que o tomador atesta sua situação de saúde, informando se há doenças pré-existentes ou se houve procedimentos relevantes de saúde pelos quais já passou;
Exigir que o imóvel preencha determinados requisitos de financiamento; entre outros.
Além disso, há exigências específicas para os tomadores que pretendem realizar operações com recursos do FGTS.
São elas:
O tomador não pode ser proprietário, cessionário, estar comprometido ou ter direito de compra de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção no município onde mora ou trabalha;
O tomador não pode possuir financiamento ativo nas condições estabelecidas para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer parte do país, independente do percentual da propriedade;
O imóvel deve ser utilizado para moradia.
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Quais os documentos exigidos pelos bancos para aplicar para um financiamento?
Os bancos exigem determinados documentos de todos os proponentes que solicitarão o financiamento imobiliário.
São eles:
Cadastro de Pessoa Física (CPF);
Documento de identidade;
Comprovante de renda;
Comprovante de residência;
Comprovante do estado civil — para solteiros, alguns bancos solicitam a certidão de nascimento atualizada;
Declaração do Imposto de Renda ou Declaração de Isento, cujo modelo pode ser conseguido no próprio site da Receita Federal;
Declaração pessoal de saúde.
Para os casos em que serão utilizados recursos do FGTS, as instituições ainda podem pedir:
Autorização para movimentação da conta vinculada ao fundo;
Carteira de trabalho e Previdência Social; e
Extrato atualizado do FGTS.
Além disso, as instituições também solicitam alguns documentos do imóvel, tais como:
Certidão negativa de ônus reais e de ações reipersecutórias — documento normalmente expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis, que serve para apontar se existe algum tipo de restrição envolvendo o imóvel negociado;
Certidão quinzenária ou vintenária — documento que mostra o histórico de 15 ou de 20 anos do imóvel, respectivamente;
Título aquisitivo de propriedade de imóvel — documento que mostra como o atual proprietário adquiriu aquele imóvel;
Matrícula atualizada do imóvel e ficha de matrícula contendo todos os registros e averbações;
Cópia simples do carnê de IPTU vigente ou certidão negativa de tributos municipais;
Declaração de Inexistência de Débito Condominial assinada pelo síndico, acompanhada da ata da assembleia que o elegeu.
Os bancos ainda costumam exigir um laudo de avaliação do imóvel, muitas vezes elaborado por um engenheiro da própria instituição. O custo desse laudo é cobrado do proponente antes da concessão do financiamento e varia de banco para banco.
Como funciona a composição de renda do financiamento imobiliário?
Segundo Wermelinger, da Caixa, os bancos permitem que mais que uma pessoa componha a renda necessária para o financiamento imobiliário.
“É possível compor renda com o cônjuge ou com pessoas que tenham algum nível de parentesco”, explicou o executivo.
“Com exceção das operações que utilizam recursos do FGTS, não é necessário que todas as pessoas que componham a renda do financiamento morem no imóvel. Mas é importante dizer que todos os que compuserem a renda, serão proprietários”, acrescentou.
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Qual o passo a passo do financiamento imobiliário?
📝 Organize o orçamento familiar e tenha uma reserva financeira
Segundo especialistas, o primeiro passo para quem quiser acessar o crédito imobiliário é organizar o orçamento familiar.
Isso inclui quitar dívidas vencidas e débitos em aberto e ter uma noção básica da renda disponível para pagar o financiamento — o que prepara o consumidor para evitar uma eventual inadimplência à frente.
“Também é preciso que a pessoa avalie se aquele imóvel é compatível com sua capacidade de renda e com o futuro da vida, analisando se aquele imóvel está relativamente próximo do trabalho, em uma região que seja segura e, de preferência, com potencial de valorização”, disse o planejador financeiro Marcelo Milech.
Ele destacou, ainda, que os tomadores também precisam considerar todos os possíveis custos na hora de avaliar um possível financiamento.
“É preciso considerar todos os gastos que a pessoa terá, ainda mais para aqueles que compram imóvel na planta e precisam continuar pagando o aluguel enquanto pagam a prestação”, afirmou.
Para o colchão de emergências, o recomendado é que a pessoa tenha de seis meses a um ano de reservas financeiras.
💻 Simule financiamentos
Em seguida, a sugestão dos especialistas é que o consumidor simule os financiamentos nos sites e aplicativos das instituições financeiras.
“No simulador, o tomador começa colocando sua data de nascimento e sua renda mensal, e o simulador já faz o cálculo do financiamento máximo que aquela pessoa pode conseguir”, disse o diretor da Caixa.
Outros dados que podem ser pedidos na hora da simulação são as informações do imóvel, prazos de pagamentos, se a renda será composta por uma ou mais pessoas, e se o tomador deseja incluir na simulação outras despesas, como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pago para registrar a transferência de titularidade.
Esse valor visto no simulador, no entanto, é preliminar — o valor total a ser emprestado pelo banco só será visto após uma análise de crédito, que pode ser pedida tanto nas agências físicas quanto por meio dos sites e aplicativos oficiais.
“Normalmente, o banco financia até 80% do valor do imóvel, então também é importante que a família se planeje para ter o valor para dar entrada e também para pagar os demais custos de certidões e registros necessários”, completou Wermelinger.
🗂️Junte os documentos necessários e se prepare para a avaliação do imóvel
Quando os bancos tiverem feito a análise de crédito e disponibilizado um valor pré-aprovado para a operação, o tomador poderá escolher a instituição que oferecer as melhores condições para o financiamento.
Uma vez que a instituição foi escolhida, será necessário juntar os documentos necessários (veja acima).
Dados do vendedor do imóvel também devem ser solicitados nessa etapa, sendo eles:
Cadastro de Pessoa Física (CPF);
Documento de identidade;
Comprovante de estado civil;
Certidões negativas da Justiça Federal e da Justiça Trabalhista;
Certidões Negativas de Cartório de Protestos de Títulos e Documentos;
Certidão Negativa da Dívida Ativa da União e Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais Administrados pela Secretaria da Receita Federal;
Comprovante de domicílio bancário;
Percentual de propriedade do imóvel;
Também é nessa etapa que o banco faz o laudo de avaliação do imóvel. Na maioria dos casos, o tomador é contactado pelo banco ou por uma empresa credenciada para agendar a vistoria do imóvel. Uma taxa normalmente é cobrada do proponente nesse processo.
🖊️Confecção e assinatura do contrato
Após o envio de todos os documentos necessários, o banco confecciona o contrato e agenda uma data para sua assinatura. Todos os participantes — vendedores, compradores e gerente do banco — deverão estar presentes nesse momento.
Segundo Wermelinger, esse processo dura de cinco a 10 dias úteis a partir da entrega e estando tudo certo com a documentação.
Uma vez que o contrato foi assinado, o tomador deverá levar as vias até o Cartório de Registro de Imóveis, para fazer o registro. O gerente de contas deve ficar com uma via do contrato registrado e com a matrícula original atualizada para conseguir liberar os recursos ao vendedor.