Atualização do valor de imóveis: prazo para pagar imposto vai até 16 de dezembro; propriedades no exterior poderão ser incluídas

Pelas regras, contribuintes têm até 16 de dezembro para optar pela atualização e pagar o imposto sobre diferença entre o custo de aquisição e valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas, caso queiram. Analistas pregam cautela. A Secretaria da Receita Federal baixou nesta terça-feira (24) instrução normativa com as regras para atualização do valor dos imóveis com uma alíquota menor do Imposto de Renda.
Pelas regras, os contribuintes têm até 16 de dezembro de 2024 para optar pela atualização e pagar o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas.
“Essa atualização é uma oportunidade para atualizar o valor de mercado dos bens imóveis, proporcionando maior transparência e eficiência na declaração de bens e evitando potenciais ajustes futuros em casos de alienação desses imóveis”, informou o Fisco.
De acordo com o órgão, interessados deverão apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível a partir de 24 de setembro de 2024 no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.
“Também poderão ser atualizados imóveis no Brasil e no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Caso os imóveis façam parte de entidades controladas no exterior e bens de trust também podem ser atualizados, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens”, acrescentou o órgão.
O que é o programa?
A nova lei traz uma possibilidade, e não obrigação, de as pessoas físicas e empresas atualizarem o valor dos imóveis e realizarem o pagamento do Imposto de Renda sobre ganhos de capital.
Em alguns casos, os contribuintes podem obter desconto nesse valor.
O ganho de capital é a diferença entre o valor de compra do imóvel e o valor da venda. Exemplo: se o proprietário comprou um imóvel por R$ 100 mil e depois vendeu por R$ 300 mil, o ganho de capital foi de R$ 200 mil.
Pelas regras tradicionais, a atualização do valor do imóvel é feita somente no momento da venda.
Agora, com a nova lei, o contribuinte poderá atualizar até 16 de dezembro o valor de seu imóvel e já recolher o imposto devido.
Alíquotas
Pelas regras tradicionais, as alíquotas variam de 15% a 22,5% para as pessoas físicas, dependendo do valor do imóvel. Veja abaixo:
15% para imóveis de até R$ 5 milhões;
17,5% para imóveis acima de R$ 5 milhões, e de até R$ 10 milhões;
20% para imóveis acima de R$ 10 milhões, até R$ 30 milhões;
22,5% para imóveis com valor acima de R$ 30 milhões.
As empresas, por sua vez, estão sujeitas, ainda, a um IR 15%, que pode contemplar um adicional de 10% dependendo do porte da companhia, além de uma taxação de 9% pela CSLL.
De acordo com as regras estabelecidas na lei sancionada nesta semana:
Para empresas, haverá uma cobrança de 6% de Imposto de Renda e 4% de CSLL sobre a diferença do valor atual e da compra do imóvel.
No caso das pessoas físicas, a alíquota vai ser de 4% de Imposto de Renda.
Venda posterior
A nova lei também traz regras para ajuste do valor pago no IR sobre ganhos de capital considerando o prazo de venda do imóvel.
Quem vender o imóvel em até 36 meses (três anos), não somente terá de pagar a alíquota normal do IR sobre ganhos de capital, mas também perderá, caso tenha feito a atualização, o imposto pago em 2024, informou Thais Veiga Shingai, da Mannrich e Vasconcelos Advogados.
Para vendas entre três anos e 15 anos, poderá ser aproveitado parte do imposto pago na atualização de 2024 para deduzir no valor devido. Veja abaixo os percentuais de aproveitamento:
0% caso a alienação ocorra em até 36 meses da atualização;
8% caso a alienação ocorra após 36 meses e até 48 meses da atualização;
16% caso a alienação ocorra após 48 meses e até 60 meses da atualização;
24% caso a alienação ocorra após 60 meses e até 72 meses da atualização;
32% caso a alienação ocorra após 72 meses e até 84 meses da atualização;
40% caso a alienação ocorra após 84 meses e até 96 meses da atualização;
48% caso a alienação ocorra após 96 meses e até 108 meses da atualização;
56% caso a alienação ocorra após 108 meses e até 120 meses da atualização;
62% caso a alienação ocorra após 120 meses e até 132 meses da atualização;
70% caso a alienação ocorra após 132 meses e até 144 meses da atualização;
78% caso a alienação ocorra após 144 meses e até 156 meses da atualização;
86% caso a alienação ocorra após 156 meses e até 168 meses da atualização;
94% caso a alienação ocorra após 168 meses e até 180 meses da atualização;
100% caso a alienação ocorra após 180 meses da atualização.
Quando vale a pena?
A atualização não é vantajosa para quem pretende vender um imóvel residencial e usar o dinheiro para comprar outro em até 180 dias. Nesse caso, há isenção de Imposto de Renda sobre ganhos de capital. Esse benefício pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos.
A atualização também não vale a pena para pessoas físicas que possuem um único imóvel e o vendem por até R$ 440 mil. Neste caso, também há isenção, desde que o contribuinte não tenha efetuado, nos cinco anos anteriores, alienação de outro imóvel.
Imóveis também contam com fatores de redução do IR sobre ganhos de capital. Nesse caso, a base de tributação é reduzida em 4,2% ao ano, informou Welinton Mota, da Confirp Contabilidade. Quanto mais tempo o proprietário tiver comprado o imóvel, maior é o desconto sobre o valor em que incide a tributação.
Ajuste das contas
Essa medida já havia sido ventilada anteriormente pelo ministro da Fazenda, Fernando Haddad, e também por seu antecessor, Paulo Guedes, ainda no governo Bolsonaro. Entretanto, não foi levada adiante.
A possibilidade de atualizar o valor do imóvel até o fim deste ano, com alíquota menor, foi aprovada pelo Congresso Nacional em projeto que manteve a desoneração da folha de pagamentos de 17 setores da economia, e de municípios do país, até o fim deste ano.
Essa foi uma medida, junto com a regularização bens ainda não declarados, no Brasil ou no exterior, e da busca, pelo Tesouro Nacional, de recursos esquecidos nas contas dos correntistas, para compensar a desoneração da folha de pagamentos.
O que dizem analistas
De acordo com Thais Veiga Shingai, sócia de Mannrich e Vasconcelos Advogados, a atualização do valor dos imóveis neste ano pode ser vantajosa para pessoas físicas e jurídicas que tenham ativos com custo de aquisição muito defasado em relação ao valor de mercado, e que não tenham planos de venda no curto e médio prazos.
“São, em geral, imóveis de uso, que podem eventualmente ser vendidos, mas para os quais não é essa a intenção atual. Mesmo nesses casos, pode ser difícil mensurar se a atualização de fato compensa, pois o valor do imóvel pode flutuar no longo prazo”, explicou Thais Veiga Shingai, da Mannrich e Vasconcelos Advogados.
Além disso, segundo ela, há um aspecto muito importante a ser considerado na avaliação, que são os fatores de redução de ganho de capital: para as pessoas físicas, quanto maior o prazo decorrido entre a aquisição e a venda, menor fica o ganho de capital, em razão da aplicação dos fatores de redução da base de cálculo, que podem gerar até mesmo uma isenção.
“Para esses ‘imóveis antigos’, ainda que exista grande defasagem entre custo de aquisição e valor de mercado atual, pode não fazer sentido optar pela atualização, ou seja, a opção deve ser avaliada com cautela, sempre acompanhada de simulações dos possíveis cenários”, acrescentou a especialista.
De acordo com o diretor tributário da Confirp Contabilidade Welinton Mota, é difícil dizer para quem é vantajosa, neste momento, a atualização do valor dos imóveis, pois isso vai depender de cada caso. Fatores como a data de aquisição dos imóveis vão influenciar a decisão, assim como o momento em que o proprietário desejar vender o imóvel.
“Se eu vender um imóvel em até três anos, não vai ter efeito e, se eu vender antes de 15 anos, o que eu paguei só vai ser aproveitado proporcionalmente. E não podemos esquecer das regras atuais, que trazem fatores de redução do imposto sobre ganho de capital. À medida que o tempo vai passando, com as regras atuais, vão aumentando os fatores de redução. A cada 10 anos, há redução de 42% na base de cálculo [sobre a qual incide a tributação], e, a cada 20 anos, de 84%”, disse Welinton Mota, da Confirp Contabilidade.